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政府工作报告再提房地产,释放了什么信号?

发布时间
    2019.03.14
文档类别
    政策解读
浏览次数
848

报告内容

2019年是经济关键之年,楼市和货币政策的变化备受关注。

在今年的政府工作报告中,房地产被多次提及,楼市总基调再度发生变化:
更好解决住房问题,落实城市主体责任,改革和完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳发展
继续推进保障性住房建设和棚户区改造,保障困难群众基本居住需求。城镇老旧小区量大面广,要大力改造提升。
健全地方税体系,稳步推进房地产税立法
与往年相比,今年对于房地产的表述,置于“城镇化”的章节中,不再单列,次数较少,整体基调相对平稳。不再强调控制房价,不再强调“租售并举”,这种变化,释放了哪些信号?
01
三年楼市之变:从去库存到稳楼市
楼市与大环境息息相关,当经济环境、市场环境乃至国际环境都发生变化时,楼市调控的基调自然要发生变化。
2017年,楼市的关键词是“去库存”、“因城施策”和“棚改货币化”。当时,三四线城市还面临高库存之累,正是借助棚改货币化,不到一年时间,三四线房地产库存快速去化,房价随之上行。
2018年,关键词变成了“房住不炒”、“房地产税”、“租售并举”。“房住不炒”的原则得到进一步重申,而时隔四年之后,“推进房地产税立法”再度进入报告。同时,“租售并举”的制度作为长效机制被提了出来。
这里的大背景是,房价持续上行,楼市调控自然要从去库存变成控楼市,整个2018年上半年,楼市调控之严厉,超乎往年。
2019年,关键词变成了“落实城市主体责任”、“促进房地产市场平稳发展”、“房地产税”。不仅没有重申“房住不炒”,去年浓墨重彩的“租售并举”也未强调。
值得一提的是,与往年住房问题专辟一段表述相比,今年房地产相关内容隐藏在“城镇化”部分,不再单列表述。这不仅意味着楼市调控的转向,同样意味着房地产重要性的变化。
至少在2019年,楼市的核心是稳,不对经济形成拖累。至于是否要刺激楼市,要随着经济形势的变化而变化,现阶段暂时还没有迹象。
相比而言,稳经济和稳就业是第一位的,刺激实体经济也是第一位的,房地产的重要性排在最后。
02
三年货币之变:从去杠杆到宽货币
楼市走势,与货币大环境息息相关。
一旦货币政策收紧,楼市的水源就会受到影响。没有货币面的支撑,楼市很难出现新一轮上涨。同理,在下行周期,货币面的变化对于楼市的影响可谓至关重要。
2017年,货币政策的关键词是“稳健中性”、“去杠杆”。在去杠杆的大背景下,货币政策开始逐步收紧。
到了2018年,关键词变成了“中性”、“松紧适度”、“管好货币供给总闸门”。相比于2017年,整体表述有所松动,原因是宏观环境发生变化,这一年不再设置M2增速目标,可以看成货币政策松动的开始。


而到了2019年,关键词变成了“松紧适度”、“合理充裕”、“降低实际利率”,宽货币成了主基调
与往年相比,今年不再提及“保持中性”,而“管好货币供给总闸门”变成了“把握好货币供给总闸门“,整体基调偏宽松。
事实上,从去年开始,宽货币就已正式上路。
先后五轮降准,加上麻辣粉(MLF,中期借贷便利工具)扩容,创设超级麻辣粉(TMLF,定向中期借贷便利)、央票永续债互换(CBS),释放的流动性相对可观。
可见,基于稳经济的大前提,货币政策还有较大宽松空间。不过,值得注意的是,有关方面多次强调,“坚决不搞大水漫灌”。
03
楼市调控:一城一策或成主流
今年政府工作报告,明确提出“落实城市主体责任”。
往年都强调“分类调控”或“差异化调控”,去年提出的也只是“落实地方主体责任”,今年则进一步细化为“城市主体责任”,这意味着一城一策或将成为主流。这在《2019楼市往哪走?看这篇分析就够了》一文中国有详细论述。
事实上,去年年底的中央经济工作会议就已提出:
因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任。
这意味着,楼市调控的主体将变成地方政府,与“因城施策、分类指导”的定性相结合,这意味着地方政府将在楼市调控上获得更大的主动权。同理,在楼市松绑上,也将获得更大的自主权。
当然,一城一策到底如何推进,哪些城市会放宽,哪些城市会继续收紧,还有待进一步细化。
04
房地产税,何时会来?
继去年后,“推进房地产税立法”再度进入政府工作报告。
与去年相比,“稳妥推进”变成了“稳步推进”,这意味着房地产税推进已有相关方案。
事实上,房地产税已经没有任何技术障碍。不动产统一登记已经基本完成,全国住房信息联网也基本达成,70年产权问题也在修法之中,国地税合并迈出步伐……可以说,开征房地产税万事俱备,只欠东风。
2018年9月,十三届全国人大常委会立法规划对外公布。其中,房地产税法被列入五年立法规划,属于第一类项目,即“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”。
当然,纳入五年立法计划,并不意味着这五年内一定会落地。事实上,2015年,房地产税也曾被纳入立法计划,但最终未能出台。而在2018年4月,房地产税法也曾被列入预备审议项目。
所以,房地产税迟早总要来,但到底哪一年到来,还存在较大的不确定。这里的不确定性,主要在于房地产市场的稳定性和地方土地财政的压力。
05
棚改:收官倒计时开启
与往年对棚改的着重强调不同,今年只是提及“推进棚户区改造”,并未提及具体棚改目标。
这背后的原因是,经过最近几年棚改的狂飙突进,全国棚改已经基本上到了收官阶段,2019年全国有20多个省市棚改目标出现下滑,山东、河南、山西等省市的下滑幅度超过70%。
要知道,2020年就是棚改收官之年。
根据2014年3月发布的《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》,2020年基本完成城市棚户区改造的任务。
在此框架之下,2014-2017年,我国推出1800万套的棚改计划,并且超目标完成。随后在2018-2020年,又提出1500万套的棚改任务,到2020年,全国性的棚改将基本完成。
2018年,全国棚改计划为580万套,实际完成量高达626万套。按照三年计划,2019年和2020年全国棚改还剩下874万套的余量,平均每年为437万套,相比2018年平均缩水1/4。
可想而知,大多数省市棚改都已基本完成任务,棚改量出现下滑,就在意料之中。这在《楼市生变,多省棚改量腰斩,这些城市小心了》一文中有详细论述。
06
结论
2019年,对于经济至关重要,楼市调控和货币政策双双发生变化。
其一,稳经济和稳就业是第一位的。无论是减税降负,还是解决实体经济融资问题,抑或壮大国内消费市场,目的都是一致的。相比而言,房地产的重要性下降,稳字当头,底线是不能对经济形成拖累。
其二,楼市调控政策底已经触底,“一城一策”或将成为主流。落实城市主体责任,意味着城市对于楼市调控的话语权增强。但哪些城市有望宽松,哪些城市还会持续紧缩,有待进一步细则出台。
其三,货币政策会更加宽松。基于稳经济的考虑,货币政策空间之门早已打开。无论是“松紧适度”,还是“流动性合理充裕”,抑或“降低实际利率”,都意味着“宽货币”将成为今年货币政策的主基调。
其四,房地产税迟早要来,但不会这么快落地。基于地方政府财政需要和税制改革的大背景,房地产税迟早要进行推进。不过房地产税需要税收法定,必须经过人大立法,不是短时间就能迅速落地。
其五、中心城市和城市群的重要性提升。在城镇化战略中,报告明确提出“坚持以中心城市引领城市群发展”,这意味着中心城市、都市圈和城市群的重要性得到前所未有的提升。
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